Quale criterio si applica per la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale condominiali?
All’interno della proprietà condominiale, è obbligatorio per tutti i condomini partecipare al contributo economico per le spese connesse alle aree comuni come il cortile, l’atrio, il tetto, il lastrico e l’ascensore. Solitamente, si adotta il principio di ripartizione in base ai millesimi, il che implica che il proprietario dell’unità immobiliare di maggior valore dovrà sostenere una quota maggiore rispetto agli altri condòmini, a meno che il regolamento condominiale non preveda criteri diversi.
Tuttavia, esistono circostanze in cui tale principio non trova applicazione. Delle deroghe sono previste dalla legge, soprattutto per le aree comuni come le scale. È stato deliberato che i residenti ai piani superiori debbano versare una quota maggiore, essendo più frequentemente utilizzatori di tale area condominiale.
Modalità di ripartizione delle spese condominiali
L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese condominiali vengono suddivise tra i condòmini in base al valore di ciascuna proprietà privata, di solito espressa in millesimi.
Questo principio generale può essere cambiato solo con l’approvazione unanime dei condòmini.
In aggiunta a questo metodo di ripartizione, la legge contempla altri due criteri che si applicano quando alcuni condòmini beneficiano in modo significativo o esclusivo delle parti comuni:
- In base al principio dell’utilizzo differenziato, se le parti comuni sono destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono distribuite in proporzione all’uso che ciascuno ne fa. Questo criterio viene applicato, ad esempio, per le scale e gli ascensori.
- In base al principio dell’utilizzo separato, se le parti comuni sono destinate a servire solo alcuni condòmini, le spese sono sostenute esclusivamente da questi ultimi, in proporzione ai millesimi di proprietà che possiedono.
Esempio di modalità di ripartizione delle spese condominiali:
Supponiamo di avere un condominio con 10 unità immobiliari, ognuna con un valore di mercato diverso e situate su tre piani (pianterreno, primo piano e secondo piano). Le spese condominiali annuali sono di 10.000 euro e riguardano la manutenzione dell’ascensore e la pulizia delle scale.
1. Ripartizione basata sul valore delle unità immobiliari:
Il valore totale dell’immobile è di 1.000.000 euro. Quindi, il valore percentuale di ciascuna unità immobiliare rispetto al totale è:
- Unità immobiliare 1 (al pianterreno): 200.000 euro (20%)
- Unità immobiliare 2-6 (primo piano): 500.000 euro (50%)
- Unità immobiliare 7-10 (secondo piano): 300.000 euro (30%)
Le spese condominiali vengono suddivise proporzionalmente a questi valori percentuali:
- Unità immobiliare 1: 2.000 euro (20% di 10.000 euro)
- Unità immobiliare 2-6: 5.000 euro (50% di 10.000 euro)
- Unità immobiliare 7-10: 3.000 euro (30% di 10.000 euro)
2. Ripartizione basata sull’altezza del piano dal suolo:
Si considera l’altezza del piano rispetto al pianterreno.
- La metà delle spese (5.000 euro) viene divisa in base all’altezza dei piani:
- Pianterreno: 0 (nessuna quota)
- Primo piano: 2.500 euro (50%)
- Secondo piano: 2.500 euro (50%)
Supponiamo di avere un condominio con 8 unità immobiliari distribuite su 4 piani (pianterreno, primo piano, secondo piano e terzo piano). Le spese annuali per la pulizia delle scale sono di 2.400 euro.Ripartizione basata sull’altezza del piano dal suolo:
La metà delle spese (1.200 euro) viene divisa in base all’altezza dei piani:
- Pianterreno: 0 (nessuna quota)
- Primo piano: 300 euro (25%)
- Secondo piano: 400 euro (33.33%)
- Terzo piano: 500 euro (41.67%)
Considerazioni aggiuntive:
- In questo esempio, non tutti i piani contribuiscono alla spesa in ugual misura, poiché si tiene conto dell’altezza dal suolo.
- I proprietari delle unità immobiliari situate ai piani più alti contribuiscono di più, poiché usufruiscono maggiormente delle scale.
Questa modalità di ripartizione delle spese assicura una distribuzione equa in base all’utilizzo delle scale da parte dei condomini, considerando l’altezza dei piani e garantendo che chi risiede ai piani più alti contribuisca proporzionalmente di più alla spesa di pulizia delle scale condominiali.
